La SCI familiale est une société civile immobilière qui réunit au moins 2 membres d’une même famille propriétaires d’un immeuble en commun. Si elle intéresse de plus en plus, c’est parce que sa forme juridique est favorable à la gestion et l’optimisation d’un patrimoine immobilier loué ou non, avec à la clé, plusieurs avantages non négligeables. Si vous envisagez d’en créer une, voici le point sur la question.
Sommaire
Les règles en matière de constitution d’une SCI familiale
En plus des règles applicables aux SCI de manière générale, la SCI familiale doit répondre à plusieurs règles particulières.
Le lien de parenté
La particularité d’une SCI familiale, c’est de regrouper les membres d’une même famille. Pour une location meublée ou non, la preuve du lien de parenté doit être apportée par tous les membres de la société civile qui ont alors le statut d’associés. Plus encore, ce lien de parenté est toléré jusqu’au 4e degré.
La raison sociale
En tant que société civile, la SCI familiale a un objet civil. Cela veut dire qu’elle n’est pas autorisée à réaliser des activités commerciales (achat-vente), mais uniquement des activités à caractère civiles (libérales, agricoles ou immobilières).
Les membres d’une même famille, qui ont désormais le statut d’associés, s’unissent généralement dans un but : gérer et optimiser le patrimoine immobilier qu’ils détiennent en commun.
Le nombre d’associés
Dans une SCI familiale, comme dans toute société civile immobilière, il doit y avoir au minimum deux associés. En l’espèce, le principe de l’associé unique n’est pas admis.
Les statuts et les parts sociales
Les statuts de la SCI familiale peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte authentique. Ils servent, comme pour une entreprise classique, à clarifier les règles de fonctionnement de la SCI et à désigner le gérant. La gestion du bien est confiée à l’un des associés. Quant aux parts sociales, elles sont attribuées au prorata des droits de propriété de tous les associés. Pour le choix du statut, vous pouvez vous faire accompagner d’un professionnel comme Jurideal.fr.
Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?
Dans la plupart des cas, le bien détenu en commun par les associés d’une SCI familiale est frappé d’indivision. L’indivision est la situation d’un immeuble sur lequel au moins deux personnes exercent le même droit, c’est-à-dire qu’ils sont à la fois usufruitiers et nus-propriétaires. Le bien est alors géré par tous les co-indivisaires dont l’avis est nécessaire pour la prise des décisions. Autrement dit, ils exercent tous le droit de gestion sur le bien.
Lorsque l’immeuble n’est géré que par un seul indivisaire, c’est à ce dernier que la loi donne le droit de profiter du profit généré, sauf accord à l’amiable. De même, si l’un des co-indivisaires décide de vendre le bien, la loi privilégie son droit, obligeant les autres co-indivisaires à accepter la décision de vente. Avant de créer une SCI familiale, vous pouvez approfondir ses notions en suivant une formation de Yann Darwin.
La SCI étant une société, elle annule les règles liées l’indivision. Elle permet ainsi aux cohéritiers d’être traités comme des associés, avec les avantages qui vont avec :
- la possibilité de s’opposer à une vente forcée pour préserver l’intégrité du patrimoine ;
- la possibilité de désigner un gérant unique pour simplifier la gestion du patrimoine ;
- la possibilité de démembrer la propriété et de partager la nue-propriété et l’usufruit entre les associés ;
- la possibilité de profiter d’une optimisation fiscale (exonération de droits de transmission) lors d’une transmission de patrimoine.
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